房地产市场监测报告

2023年4月昆明市

(资料图)

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楼市概览

全国

政策

3月70个大中城市新建商品住房价格指数基本全线止跌；但因4月小阳春结束，全国及昆明成交数据再次环比转跌，显示目前市场的脆弱性，仍需政策呵护和市场参与者的持续努力。

4月多为公积金、多子女家庭条件放宽、人才补贴等微刺激政策，TOP100房企销售额环比下降17.4%，二三线整体市场环比下跌幅度大于一线，整体约为30%，昆明成交量预估完整月下降38%。

4月房企出清的速度加快，已有上市房企被退市；同时，市场再次呈现出两极分化的特征，包括房企分化和城市分化；城市分化体现为核心城市土拍热烈、外围城市退地；房企分化体现为后期市场格局为国央企市占率提高、其次为混合所有制企业，再次为优质民企，其中民企市场份额将持续收缩，且更鼓励在创新和第二增长曲线上发力。

昆明

土地

规划

4月昆明市政府组织了土地推介会，共推出77宗7882亩居住/商住用地，综合土地素质而言，推介会诚意满满。另外，居住/商住用地相对集中在盘龙、官渡和西山，有意向的投资主体可持续关注。

4月昆明主城新增供应巫家坝2宗居住用地58.52亩，紧邻巫家坝地铁站，总价8.02亿，起拍楼面地价6629元/㎡，比国贸地块低10%；该地曾于2021年土地推介会面市，届时为商住用地，而本次出让已全部调整为居住用地。

本月主城无土地成交。郊县禄劝和宜良分别成交一宗商业用地。

4月2个项目过规，其中居住仅书香云海项目新地块，地上计容建面25.55万方。

市场

受回暖影响， 4月主城各项目加快了供货节奏，本月15个项目新增预售，其中住宅项目15个面积35.71万方。4月主城住宅成交价涨量缩，不利后期走势。主力成交仍集中在供货稳定、有明显产品特征和优势的项目，华夏四季、万科城、筑友双河湾、书香云海等；另，万科城、华夏四季4月成交环比金额有所上涨，筑友双河湾、书香云海成交环比金额下降超过一半，显示目前市场关注度开始向更多片区和楼盘扩散。

郊县晋宁古滇名城再次一家独大、成交单月销售过亿；嵩明和安宁市场相对平稳，安宁主城部分项目价格持续走低。

判断

4.27-5.1昆明市住建与省商务厅联动组织了彩云购房节，12家优质房企37个楼盘参展。1季度经济数据出台后引发了对于通缩的探讨，五一旅游数据的出台可能影响二季度整体政策的重心和对地产的导向，恢复仍将缓慢。

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土地市场

土地市场供销情况

主城2宗住宅用地供应，无土地成交。

本月主城2宗小宗商业用地供应，供应建面12.09万㎡，为巫家坝片区的两宗住宅用地；

本月主城无土地成交。

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规划｜预售

本月项目过规统计

本月2个项目过规，过规总建面46.9万㎡，环比大幅上涨，同比去年3月下降28%。分别为盘龙区金星宏业商务中心项目以及西山区书香云海新地块。

本月项目过规明细

本月预售统计

15个商品房项目新增预售，预售面积较上月环比下降3%，但整体高于13月平均值。

本月主城新增预售商品房项目15个，预售面积50.46万㎡，环比下降3%；其中住宅35.71万方，占总预售量的71%。

数据说明：含住宅、商业、办公、公寓、车位；时间维度为本月1-28日。

本月主城区新增预售明细

数据说明：含住宅、商业、办公、公寓、车位；时间维度为本月1-28日。

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住宅市场

供应稍有下滑，新项目供货；市场持续上涨后，市场热度开始下滑，成交量下降；品质项目主导市场均价上涨。

本月昆明主城住宅供应28万㎡，环比下降14%，同比下降14%。中铁壹号峯景、大华翠湖映首次供货。

本月昆明主城住宅成交35万㎡，环比下降27%，同比上涨11%；主力成交项目以书香云海0.99万㎡（刚需）和筑友双河湾0.93万㎡ （刚改）。

本月昆明主城住宅均价14603元/㎡，环比上涨4%，同比持平。高性价比项目成交占比减少，品质项目主导市场均价上涨。

数据说明：时间维度为前月26日-本月25日；实际成交均价为剔除历史成交备案数据之后。

次中心、西北为主力供应板块；成交集中在滇池、呈贡和官南板块；中心板块价格较高。

本月昆明主城住宅新增供应主要集中在次中心（人民路壹号广场项目盘活后重新供货12万㎡）和西北（中铁壹号峯景4万㎡）板块；

本月成交主力为滇池、呈贡及官南板块，成交量超4万㎡；主力成交项目为书香云海、筑友双河湾、光明璟宸等项目。

本月成交均价最高为中心板块，占据核心区位优势，价格超2万元/㎡。

数据说明：时间维度为前月26日-本月25日。

各类型住宅供销情况

高层

十个项目集中供应；成交量下滑，但同比去年上涨20%；高层均价企稳回升。

本月高层供应27万㎡，环比下降13%，同比下降11%；十个项目供应，主力项目为人民路壹号广场、中铁壹号峯景、华润悦府及建投朝朝暮暮。

本月高层成交28万㎡，环比下降31% ；主力项目书香云海0.99万㎡、万科城0.88万㎡、融城昆明湖0.8万㎡和中铁诺德央玺春风0.79万㎡。

本月高层均价14291元/㎡，环比上涨3%。以书香云海为代表的刚需项目份额减少，均价结构性上涨。

洋房

碧桂园龙川府项目供货；优质地段项目主导市场成交，整体量稳价升。

本月洋房供应1.2万㎡；为碧桂园龙川府项目供货。

本月洋房成交4.0万㎡，环比下降5% ；主力成交项目华夏四季0.54万㎡、长水航城0.47万㎡、碧桂园龙川府0.31万㎡等。

本月洋房均价16075元/㎡，环比上涨17%；受主力成交项目华夏四季（0.54万㎡，36283元/㎡）等优质地段项目成交影响，拉升本月均价。

院墅

无项目供应，市场去库存；成交量稍有下滑，均价窄幅波动。

本月院墅无项目供应。

本月院墅成交2.1万㎡，环比下降9%，同比上涨35% ；主力成交项目金茂国际新城0.44万㎡、东旭御山湖（鸿基云玺台）0.23万㎡。

本月院墅均价17588元/㎡，环比上涨3% ，同比下降9%；主力销售项目变化不大，均价窄幅区间波动。

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非住宅市场

商业市场

人民路壹号广场集中供应；本月商业市场正常销售，无项目集中备案，商业整体量跌价升。

本月商业供应3.4万㎡，环比上涨239%，同比上涨286%；主力供应项目为人民路壹号广场3.3万㎡。

本月商业成交1.3万㎡，环比下降53%，同比上涨77%；主力项目为绿地滇池国际健康城0.1万㎡和绿城诚园0.09万㎡。本月集中备案项目减少，成交量下降；

本月商业均价13944元/㎡，环比上涨34%；上月空港现代广场、绿地东海岸等项目低价集中备案，本月项目正常销售，均价上涨。

数据说明：时间维度为前月26日-本月25日。

公寓

无项目供应，去库存为主；受上月万科翡翠集中备案影响，整体量跌价升。

本月公寓无项目供应。

本月公寓成交5.2万㎡，环比下降21%，同比上涨33%；主力成交项目龙湖天璞0.71万㎡ ，其次为保利堂悦0.57万㎡。上月万科翡翠（1.8万㎡，337套）大宗机构备案，本月市场正常走货，成交量下跌。

本月公寓均价7409元/㎡，环比上涨8%，同比持平；上月万科翡翠大宗机构备案，均价5600元/㎡，拉低上月均价。

数据说明：时间维度为前月26日-本月25日。

来源：昆明房协

责编：向雪平