2023年福州楼市，与住宅赛道波澜不惊相比，租房板块大招频频。

福州地铁5月内两次入局，在帝封江、五四北地铁口拿地建租赁住房。

(相关资料图)

本月初福州官宣，计划盘活近8000套存量房，转化为保障性租赁住房。

本周福州将进行2023年首次土拍。与厦门土拍出让岛内核心地块，引发市场热度不同，福州此次土拍，住宅地块只有五四北、台江2幅。

租赁住房地块，也有2幅入市。

福州为何在楼市租赁赛道上不断加码？后续诸多租赁住房入市后，会对市场产生什么冲击？福州地铁等企业，为什么纷纷入局？

今天就来聊聊这个话题。

01

参与者变了‍‍‍

福州风光

租赁住房这个话题，其实并不新鲜。比如早几年，以万科、保利、龙湖为代表，不少房企突破千亿规模后，也纷纷布局福州租赁市场。

但租赁住房赛道或事业部，之所以没有办法持续扩张，和企业规模的几个因素相关。

第一，资金回报率。楼市红火的几年，不少项目一旦进入高周转，回报率惊人。

业务好的部门拿到最多的资金。马太效应的赛马机制下，租赁住房出业绩慢，资源和话语权就不会强。

第二，强运营能力稀缺。

租赁住房主要考验的是运营能力，控的是成本，赚的是房租。企业内假如有这类强运营人才，那么为啥不让他去干利润更高的文旅地产呢？

第三，与个人房东PK优势不明显

以深圳为例，2015年出租住房740万套，其中500万套为城中村自建房。

前几年，福州租赁市场的不少房源位于城中村，是老式公房、自建房、小产权房。不少个人房东在做群租房和二房东的生意。

房源租金便宜，随时调整价格，因此不少房企即使规模再大毕竟需要合规。租房赛道未必能PK个人房东。

而这几年，楼市出现了显著的变化——

过去强调的“居者有其屋”，人人都买房的定位，变成了保障基础民生，把房子的居住属性和投资属性剥离开，普涨逻辑结束。

福州的租赁住房市场，自然也会变天。

02‍

新入局者‍

龙湖冠寓福州象峰地铁站店实景图

2023年以来，福州的租赁住房赛道，增加了多位入局者。

首先是福州地铁集团。

早期，福州地铁集团深度参与了龙湖冠寓福州象峰地铁站店的开发建设，涉水过租房赛道。

今年福州地铁集团连续下场。

今年2月，福州市地铁置业有限公司通过协议出让方式，以2710万元成功获得五四北一幅社会租赁住房用地。位置就在金科嘉迪广场附近。

图片来源：蓝房网

4月14日，相关部门官宣：福州地铁集团有限公司通过协议出让方式，以4123万元获得仓山帝封江一幅保障性租赁住房用地。（延伸阅读：

命运多舛！帝封江何以翻身？

）

租赁住房地块都靠近地铁站，主打TOD模式，是打工人的心头好。

其次，今年初人行设立租赁住房贷款支持计划，8个城市参与试点。

福州也随之官宣新政：支持国企收购8000套存量安置房，转化为保障性租赁住房。

从2020年开始，“天量安置房”，“安商房品质”一直是福州楼市众说纷纭的梗。

如今，小面积安置房或将转为租赁住房，由人行资金和福州国企介入改造运营，保证小区品质。

大户型房源通过打折促销、产品升级等方式满足被征收户多样化安置需求去库存，一举两得。

第三， 本周是福州2023年第一次土拍。住宅地块才2幅入市。两幅面积为15亩左右的租赁住房用地，也会在土拍期间入市。

一幅位于旭辉公园大观旁边，前屿小学隔壁。靠近地铁前屿站。

一幅位于地铁1号线排下站附近。

哪几家福州国企到时会参与？值得关注。

福州地铁亲自下场+8000套存量安商转租赁+新入市2幅地块，福州今年的楼市有了显著的转型，从住宅市场向租赁市场转变。

03‍

正向现金流‍‍

福州U厝保障性租赁住房

2023年，福州租赁住房赛道为什么火了？

几天前，一位朋友解释了我的一个疑惑——快递和网约车等行业这几年为什么会火？

他说，非常时期，这是少数短时间可以提供正向现金流的行业。通俗说，就是投入比较少，每天都能结账。

与此逻辑类似，过去资产普涨的地产赛道，租房市场和物业一样，收益一般。

而如今投入少，又可以随时产生正向现金流的行业就是香饽饽。

以上海为例，3年时间，也只有租赁住房的物业收益率始终在上升。

保证利润来源，房屋租赁这个赛道就能吸引更多的参与者。

第二，金融系统的支持，使个人和机构投资者也可以分一杯羹。

今年2月，中国证券投资基金业协会推出了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。

不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。同时，不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资。

这也使得诸多机构和高净值个人投资者，可以投身租赁住房赛道，获得全新的投资路径，与国企和城市分一杯羹。

福州U厝保障性租赁住房

第三，租赁赛道强，则城市强，楼市强。

2023年两会再次将“住房租赁”写进报告，提出“加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题”。

当下的城市面对两个选择。

一个选择，和杭州、厦门这类第三产业发达的城市一样，在城市核心区，玩打新打贵的资产游戏。