北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片仅供参考)

Q:

请问青龙湖的**下叠怎么样？适合自住+投资吗？我看您说过别墅升值慢，但我想青龙湖配套还不完善，那随着完善的话地段儿价值会提升，这样不就弥补了别墅本身的升值慢吗？我是一直很想在高尔夫球场旁边买房，打球享受生活。房子我也看了，估计也就是地下装修稍微贵点，其他的没什么劣势。

A：

1、这怎么说呢，真要想好了就买吧，房子是用来住的，自己喜欢才最合适。至于投资升值什么的是副产品，没有居住体验重要。

2、不过也说两句，别墅类的产品和普宅完全不同，普宅是需要地铁学校商场医院等各种配套的。而别墅则不太依赖这些，只要有公路就行，然后最大的配套就是自然环境，包括高尔夫。真要是别墅周边各种配套都齐全了，那这别墅还或许受影响呢。这参看北京市区的别墅吧，周边配套非常完善，但升值也远远落后普宅。

另外一点，别墅类产品的定价也和普宅不同，一般都是有较高溢价的，毕竟目标客户是有钱人，得一次赚个够。所以别墅升值慢也跟这初始价有关，投资了后续的升值空间。另外提醒一点，地下室的装修不是稍微贵点儿，而是会很贵的。几乎就是无论预算多少，装到一半的时候就都会发现不够。这上网搜搜吧，各种案例有的是。

3、青龙湖自住当然没问题，很好的环境，万科的小区质量也肯定好。房本无所谓，这本来就相当于赠送的。开发商为了给地下室一个说法，只好弄出个仓储产权来。其实有没有都一样，都含在总价里，也不可能单独出售或抵押。

4、兼投资，看什么期望值了。如果是作为保值工具，那基本上北京的房产都能做到，高档小区的保值性更强。但如果说升值性，而且是和大盘相比，那郊区高端社区极少能有赶上平均值的。

5、其实不光是郊区的高端产品，市区的也一样，升值幅度基本都要弱于大盘，也就是弱于普通住宅。比如看看市区的豪宅小区或者高档公寓，无论新老，档次越高的升值率越低。

最典型是是贡院六号和银泰中心。六号是2003年开盘，小户型4万大户型5万，是当时北京均价的十倍。而十多年过去，普通住宅基本上涨了十多倍，而贡院六号呢，也就翻了一番，小户型9万，大户型10万。

银泰中心一直是号称北京第一豪宅，2008年开盘时起价10.8888万，也是当时均价的10倍以上。但今天也不过是15万，还没银行利息的回报率高呢。

6、房子是用来住的，越高档的小区居住性越强，那投资性就相对越弱。郊区别墅也一样，是为了更好的生活而购买的，所以几乎没有能跟上大盘的。比如当年的玫瑰园，全国最大别墅区，升值幅度就别提了，太低。

所以说，购买这种高端物业最好别太考虑升值，就当做是消费品比较好。跟高档汽车没什么区别，为了更好生活的投入，不必太考虑回报率，也很难做到。

媒体上总宣传说，某富豪购买了别墅，多少年间升值了多少，赚了N多亿。这数字没错，但别比，如果和普通住宅一比，那升值率几乎没有能跑平的。

商品价格是由供需关系决定的，中国也好，北京也好，还没到大部分人买得起、且想买高端物业的时候。而郊区的土地又有的是，盖这种小房子也没多少成本。估计很长时间之内还做不到供不应求，所以自然涨幅略低。

7、总之吧，买这种产品，最大的功能是居住消费，并不是投资升值。就相当于买豪车游艇一类，是为了更好生活的投入。所以建议别太考虑升值，就注重于品质考量为好，住的舒适就算实现目标。

仅供参考。

二

Q:

我们是京户，目前住在回龙观新龙城，孩子在回龙观上小学1年级，我们计划在2年级开始置换转学。我们的置换目标：学区和住房都有较大的提升。希望买3-4居。预算：1kw。我目前看中的片区有西三旗-富力桃园；老北苑（望春园&茉莉园）；东坝（奥林匹克花园）。

富力桃园的问题是交通不便，去商场医院地铁，走路都比较远。老北苑的问题是离地铁都远，走过去小20分钟了，学区是最差的。新北苑太贵了溢价太高。奥林匹克花园的问题就是房龄有点老。其他配套感觉已经完胜上面两个，而且也有北京中学。所以，您帮忙看看，有没有什么建议，或者需要注意什么。我个人更倾向于东坝奥林匹克花园。

A：

1、房子好办，花钱就能提升体验，但学区学校不太好说。

2、海淀的转学得自己去联系，学校有学位且同意接收才能转学。这几年都是入学高峰期，好学校未必有空余学位。不过西三旗的应该还行，学区不太热门，溢价也不高。富力桃园对口儿清河四小吧，去年传说有调剂的，未必真有。具体的问问学校吧。

朝阳的这俩都算不上学区房，没溢价。奥园的北中是挂名校，和本校的掐尖儿模式两码事儿。

新北苑没有学区溢价，朝外来广营的学位也不太充足，去年并校闹的沸沸扬扬的。板块有部分租售溢价，涨的太快了导致的，之前是10%左右吧，现在估计差不多，让当地中介用租金算算吧。

3、如果真的喜欢奥园就买吧，升值这么多年了至少不落后，各方面都挺好的。小区早期的操盘总经理还在这里住着呢，从侧面也能说明质量不错。学校算中等吧，孩子要成绩好的话可以考本校，这就都兼顾了。

仅供参考。

三

Q:

大兴***今年拆迁，预计拿到三套房+***万，现在家庭分歧补偿款的用途。我认为应该趁房本没下来之前再买一套学区房，既不浪费名额也给孩子留条通道（现在大兴四年级）。但其他人都说买黄金，认为在经济比较乱的情况下是最稳妥的投资，然后留一部分理财。请问您怎么看？

A：

1、我好像没什么看法吧。首先这是家务事，外人不好掺和；其次我也不懂理财和黄金，没法跟房子做比较。

2、要不就分开两份，一半买黄金和理财，另一半买个占坑儿房。当然这买房就得贷款了，400万左右能在广外等学区买到，再高点儿能买在北城学区。

3、我觉得还是先确定是否让孩子换学区吧，然后再说买不买学区房。如果决定换到西城那就买，否则如果只是为了投资的话意义不是很大。因为今明两年是入学高峰期，溢价不低。2025年之后进入低谷期，溢价部分有可能降一些。

4、另外我觉得家人的建议有道理，赶上拆迁已经是很好的事儿了，没必要再折腾风险大的投资。可以先进行最稳妥的投资，等过一年半载的心情平复了再想用途或许更合适。

这不是说讽刺，而是人之常情。在猛然得到补偿款的时候绝大多数家庭都很难平和心态，都着急。而投资这事儿忌讳着急上火，弄不好就受损失。所以我觉得还是先以稳妥为主吧，反正孩子刚四年级，明后年再买也来得及。

仅供参考。

四

Q:

目前三套房都在丰台，自住的在卢沟桥银海星月，130平约值600多万。投资的两套在长丰园，都是40平的南北通透小两居，共价值300多。但这些年的升值都不太好，也不知道为什么，所以想问问是否应该重新调整一下。

A：

1、40平的南北两居，顶楼的那种吧，是不是斜顶的啊？要不然这面积连一居都费劲，更何况做出南北两居了。

2、升值都不太好，其实因为什么都心里明白，只是谁都不愿意接受而已。房产的价值由地段儿决定，至少能决定大部分。放大了说就是鹤岗的新房也不如北京的老破小升值好，这就是地段儿的差距。

这俩板块都普通，卢沟桥是相对偏远，又被河道铁道公路什么的各种阻隔，不太好引进大型配套，形成了“城市孤岛”。而且这地铁也远了点儿，没借上什么光，以后就更不太好发展了。

长丰园不是丰台的，这地方属于大兴。不过无所谓，就算是丰台的也是两区交界，两边都不愿意过多投入，所以五环边的位置才搁置了这么多年。这就是典型的飞地，大兴不爱管丰台管不着，旁边丰台的阳坊也一个道理。参考京良路吧，拖拖拉拉的多少年了，指不定还得扯皮几年呢？

3、简单就是这情况吧，地段儿都不占优，都不算投资房，自住更合适。换不换的看自己了，算算置换成本是否划算吧。

仅供参考。

五

Q:

北漂，目前在通州梨园租房，因为孩子要上小学，计划在梨园城铁和临河里周边买一套2居室的住房。因为之前贷款在外地买过房，再买算二套，有通州购房资格，首付预算250万左右，总价在350万左右。

最近中介在带看梨园城铁附近的梨花园小区，该小区刚改造完，老师觉得梨花园小区保值率怎么样？梨园和临河里周边还有其他小区保值率比较好的吗？

A：

1、梨花园的保值率，普通呗，价格已经说明了历史走势。郊区的老小区都差不多，略弱于大盘。当然也都不多，都是时间长了才看出来的，几年的话无所谓。

2、保值率比较好的，这怎么说啊，都相对来说单价高点儿，要不然也谈不上保值好。郊区的两极分化比市区相对更明显一些，也就是房龄新品质高的更占优。老小区相对来说就是自住为主了，当然将来如果在周边置换同等小区也无所谓，基本都同涨同跌。

仅供参考。

六

Q:

夫妻二人非京籍，无房无贷，孩子25年上小学。预算总房款250左右，满足居住和通勤，希望保值。计划北京上车满足居住，孩子小学去天津上学，爱人陪读。不知道这种情况是否有必要上车北京，如果可以考虑该方案，烦请推荐一些板块或者小区。补充一下，我们租住在石景山古城，目前工作在海淀和东城。

A：

1、是否有必要，这外人不好建议，只能看自己的想法。常规建议是如果确定在北京生活就买呗，毕竟房子是用来住的。这还是自己定吧，别人说什么都没用。

2、250万总价，居住+通勤+保值，要求有点儿高。带孩子怎么也得小两居吧，70平就3万多单价了，挺远的郊区了。近郊的话一居室都不是太容易，尤其是保值好的板块和小区。

3、古城的话可以看门头沟上岸的梧桐苑，北京第二个限竞房试点儿，保值没落后。但是不是有这价位的我还真不知道，没注意。昌平的话那就看沙河了，有小户型的，就是很小，看是否合适自住了，我只能说保值挺好的。东城就没什么合适的了，大兴和通州都太远了。

仅供参考。

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